賃貸経営の大事な指標とは？　　田町マンション.com　広栄不動産

賃貸管理させていただいているオーナー様にお伝えしていることがあります。
それは、キャッシュフローツリーの見方になります。

不動産経営に欠かせない数値です。当社としてCPM（米国不動産経営管理士）としてこの指標をお伝えしてオーナー様が正しい賃貸経営ができる普及活動をしております。
IREM　JAPANという組織に所属しております。

総潜在収入 (GPI)　　　満室時稼働時賃料（グロス・ポテンシャル・インカム）
－リース損　　　　　　　　市場と実際の賃料の差
－空室と未回収損　　　実際の空室・オープンルーム・フリーレント・滞納
＝純賃貸料収入

＋雑収入　　　　　　　　 駐車場、自販機、レンタル管理、ネット、更新料
＋経費払い戻し　　　　　賃料以外にテナントから回収した金銭
＝実効総収入（EGI）　　実際の収入金額（エフェクティブ・グロス・インカム）

－運営費（Opex） 管理手数料、公共料金、保険、固定資産税、修理費
＝営業純利益（NOI）　　 物件の財務的実績（ネット・オペレイティング・インカム）

－年間負債支払額（ADS)　　　年間負債支払額（アニュアル・デット・サービス）
＝税引き前のキャッシュフロー　（ビフォア・タックス・キャッシュフロー）
（BTCF）

この表の上から順位に計算していくのでキャッアシュフローのツリーと言われています。
まず、上から足し、引きの計算をしていき、手残りはいくらなのか調べます。

総潜在収入はGPIと呼ばれます。
GPIのイメージとしては、その賃貸物件が1日も空くことが無く
365日稼働した場合の収入になります。
テストでいうと100点満点ってことになります。
100点満点からスタートして査定をしていくということになります。

表面利回りという言葉がありますが、この総潜在収入を使っています。

計算式は
年間賃料（総潜在収入のこと）÷購入価格×100＝表面利回り　になります。

このキャッシュフローツリーを知ることで、どのように賃貸管理での戦略を立てれば良いかイメージがつきやすくなります。オーナー様さらに不動産業者でこの指標を知っている方はどれだけいるでしょうか？

あるご相談を受けたオーナー様でキャッシュフローツリーを計算したらマイナスだったなんて事例もありました。次回からは詳細について説明したいと思います。

オーナー様へ