田町の賃貸管理会社が「大家さんのための空室対策リノベーション」を読んで思うこと　　

全国賃貸住宅新聞に掲載されていた「大家さんのための空室対策リノベーション　前田浩」を読みました。

著者は株式会社ニッソウの代表になります。

株式会社ニッソウは全国約32カ所に施工ネットワーク店、また5ヶ所に直営店を展開しているリフォーム会社のようです。

 

この本は空室対策をするためのＱ＆Ａが７０あり、わかりやすく書かれています。

特に印象に残ったところをブログに残したいと思います。

 

まずは大きな工事をする前に部分的な補修で済むか不動産業者やリフォーム業者に相談してみることが大切だということが書かれていました。

 

例えばリビングのドアにある程度の穴が開いている場合は交換すれば15万円前後しますが、パテで埋めてからきれいに塗装すれば2万円程度で済みます。その余った13万円で他のリフォームに充てることで費用対効果があがると書かれていました。

 

当社でも壁紙の一部のはがれやフローリンゴのへこみなどできるだけ補修で再募集ができないか考えてリフォーム業者にお願いしているので納得しました。

 

 

 

2つ目として玄関まわり（下駄箱）、洗面化粧台、トイレなどの費用対効果の高いリフォームの方法が書かれていました。それは化粧フィルムを張ることです。

 

例えば扉面に見栄えの良い化粧フィルムを張り、取手を取り換えるリフォームになります。

下駄箱の扉は意外に面積が大きいので、見栄えが安価で良くなるので費用対効果も高いと述べていました。当社でも実際行ったところ化粧フィルムを張ることで、交換と比べて1/10程度の金額で見栄えも良くなりました。

 

 

3つ目は「Ｑ３１のリフォームにかけるべき金額は何を目安にすればよいか？」という質問のところです。答えとしてはリフォーム利回りを算出して、その利回りが物件利回りを上回っていればやるべきと書かれていました。

 

例えば

リフォーム費用15万円

年間家賃アップ額　月々3,000円×12か月＝3万6,000円

リフォーム利回り　3万6,000円÷15万円＝24％

物件の利回りが24％以下ならリフォームすべきという考え方です。

 

さらには複数のリフォーム費用をシュミレーションして空室期間と家賃アップ額を比較してどれを選択するか決めるという考え方も大切だと記載されています。

当社でも必ず複数パターンを作りキャッシュフロー表を作成します。なぜなら、そうした方がオーナー様も納得いくリフォーム、リノベーションを実施できるからです。

 

この著書で再三オーナー様自身が「不動産力＝不動産市場を読む力」「建築力＝リノベーションなど建物の知識」のスキルを身につけるべきだと書かれています。たしかにこの2つのスキルは大切です。しかし、不動産経営を主な生業としていないオーナー様はスキルを身に着けるための経験数が絶対的に少ないと思います。

不動産の資産価値を最大化できる管理会社とパートナーとしながら不動産経営をすることを相談に来られたオーナー様にはお話しをしております。

もし、賃貸管理でご不明な点がございましたらご連絡くださいね。(^○^)