不動産投資の指標について　　総潜在収入（２）

前回はキャッシュフローツリーの全体像について

お伝えしました。

今回はGPI(Gross Potential Income)についてです。

日本語では総潜在収入になります。

意味としては1年間満室で入った賃料のことです。

ここで注意していただきたいことがあります。

例えば、

築30年のワンルーム６室のアパートがあったとします。

（お部屋の間取りはすべて同じです。）

家賃は

101　65,000 円

102　65,000 円

103　65,000 円

201　70,000 円

202　70,000 円

203　90,000 円

でした。

ここ２年間で入退去が続き、1階は65,000 円

201，202 は70,000 円で現在入居しています。

しかし、203 号室だけは90,000 円と他のお部屋と比べ２万円も差があります。

理由としては、203 の入居者は建物ができた新築当時から入居しているため、新築当初の家賃のままになっているからです。

この時のGPIを65,000円×3室　＋70,000円×2室　＋90,000円＝425,000円と計算したくなります。

ところが、キャッシュフローツリーは現在ではなく将来の収支を予測するため、２０３号室の退去した後の賃料70,000円にして収支計算をします。（新築当初の入居者が引っ越しする可能性もあるからです。）

家賃の引き直しをすると405,000円。これがこのアパートのGPI（総潜在収入）になります。

インターネットに掲載されている年間家賃はGPIで掲載されていないので注意が必要です。

例えば、家賃相場とは合わない物件を購入して、すぐに入居者が退去しまった場合、退去前と同様の家賃で募集しても決まらず、収支が合わなくなってしまいます。

解決方法は２点あります。

まず１つ目はその地域の家賃相場を調査すること。

地道な作業にはなりますが、近隣の不動産屋に聞き取りする。またスーモ、ホームズなどのポータルサイトで築年数、間取り、室内設備を絞って同家賃でも貸している物件があるか調べます。

もう１つ目は入居者のレントロール（入居日、属性、家賃滞納の有無など書かれた一覧表）の確認することです。こちらは管理をしている不動産業者に確認すれば教えてくれます。

次回は

空室損、未回収損、雑収入になります。