覚えておきいたい不動産投資の指標（5）忘れてはいけない運営費

今回はＯＰＥＸ（Operating Expencse)運営費に

ついてになります。

まず、いつものキャッシュフローツリーです。

GPI(総潜在収入)

－空室損、未回収損

＋雑収入

↓

EGI(実効総収入)

－OPEX（運営費）

↓

NOI(営業純利益)

－ADS(年間ローン支払い額)

↓

BTCF(税引き前のキャッシュフロー)

－TAX(所得税・住民税)

↓

ATCF(税引き後のキャッシュフロー)

運営費はマンションの形態によって変わります。

1棟アパート・マンション

共有部分の電気、水道代

ビルメンテナンス（清掃・除草費・消防点検費など）

固定資産税、都市計画税

賃貸管理手数料

※エレベーターメンテナンス費用

特に1棟のマンションのエレベーターがある場合は、電気代、保守点検費用がかかりランニングコストが高くなります。

分譲マンション

固定資産税、都市計画税

管理費、修繕積立金

賃貸管理手数料

おおまかなGPIとの比率は

木造アパート14～15％

マンション　17～18％

マンション(エレベーター有)　19～20％

区分1Ｒ22～25%

が目安になります。

もし、運営費がわからない場合、こちらの比率をキャッシュフローツリーを入れて参考にしてください。

次回はＯＰＥＸを実際に入れてみてＮＯＩを出してみましょう！