賃貸管理会社が伝えるインボイス制度、貸主が知っておきたい対策3選とは。 - 広栄不動産｜田町、三田の賃貸マンション、不動産管理なら慶応大学正門前の広栄不動産へ！

インボイス制度どのような制度？何が問題？

オーナー様はインボイス制度についてどのように対策をされていますか？

令和５年１０月１日から開始まで、あと1年を切りました。

管理物件のオーナー様から少しずつですが、お問い合わせが増えてきました。

インボイス制度は、「消費税を受領する売り手が買い手に適用税率や消費税額等を正確に伝えるために発行すべき請求書とその保存を求める制度」となります。

不動産賃貸業では売り手が「貸主」、買い手が「借主」にあたります。

一番の問題は「貸主」が免税事業者の場合です。マンションを所有する貸主は免税業者（２期前の消費税の課税売上が１０００万円以下の事業者）の方が多くいらっしゃいます。

その貸主が事業者登録を行わず、適格請求書を発行しないと借主が消費税の仕入れ額控除ができなくなります。

例えばテナントの賃料が月１１万円の場合（消費税込）、これまでは借主は消費税１万円分の仕入税額控除を受けることができました。

しかし、インボイス制度が始まると貸主が事業者登録を行わない場合は、借主はその消費税１万円を実質的に負担することになります。

そうなると、借主が不利な立場になるため、今後は家賃の交渉や退去の相談を受けることが考えられます。

１　貸主は免税事業者から課税事業者に変更。

貸主は「簡易課税制度」を利用します。

「簡易課税制度」とは消費税の基準期間（２年期前）の消費税の課税売上高が５０００万円以下の中小企業が採用できる計算方法になります。受け取った消費税額に一定の割合を乗じて消費税を計算することができます。

不動産業の場合は４０％控除（みなし仕入れ率）をすることができます。

例えば先ほどと同じように家賃が１１万円（消費税込）の場合は、消費税1万円を受け取ったものに対して、支払う消費税額は６千円になります。

つまり毎月の収入は１０４，０００円となります。

２　貸主は免税事業者として、６年間の経過措置を利用して賃料減額をする。

令和５年１０月１日以降インボイス制度が開始しても、経過措置により免税業者からの仕入れについても６年間経過措置がもうけられました。

令和５年１０月1日から３年間：免税業者から支払いにつき支払いの消費税の８０％が控除可能になります。

また令和８年１０月1日から３年間：免税業者から支払いにつき支払いの消費税の５０％が控除可能になります。

例えば先ほどと同じように家賃が１０万円消費税１万円の場合、令和５年１０月１日から３年間は月１万円×１２カ月×２０%（控除できない分）=２４，０００円だけ減額してもらう。

家賃１１万円（税込み）－　２，０００円（２４，０００÷１２カ月）

＝１０万８０００円（税込み）

１０８，０００円÷１．１

＝本体９８，１８２円（１円未満切り上げ）

本体９８，１８２円×１０％

＝９，８１８円（１円未満切り捨て）

合計　１０８，０００円　になります。

３　免税事業者のままで消費税分を安くして対応。

仕入れ額控除ができなくなるため、消費税分を安くするように話し合う。

当社としては貸主の収入が減るため、１または２の利用を勧めています。

ただ１，２，３の方法とも貸主、借主がお互い納得して合意書を作成しておく必要があります。

制度開始から適格請求書発行事業者になるためには令和５年３月３１日までに登録申請が必要になります。（もちろん、その後も登録は可能です。）

あと、４カ月あまり貸主は対策を立てておきたいですね。

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