田町の不動産業者がオーナー様へ1番大切にしている聞くべきこととは！？ - 広栄不動産｜田町、三田の賃貸マンション、不動産管理なら慶応大学正門前の広栄不動産へ！

先日、高輪ゲートウェイ駅近くにあるＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮの公式セミナーのサポートをしてきました。

ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の公式セミナーです。

受講者はＭＮＴ402という授業を2日間かけて学びます。

ＭＮＴ402は概要は「不動産のメンテナンス、管理と物件のリスク」についてのワークを行います。

コロナウィルス対策をしながらの授業で講師の渡邊さんも大変そうでしたが、ディベートやグループディスカッションなど実技も多数あり、私もサポートをしながら話を聞きブラッシュアップさせてもらいました。

何度もテキストに書かれている言葉があります。

それは「オーナーの目標、目的を知る」ということです。

投資の目的は5つに基本的に分けることができます。テキストにはこのように書かれています。（一部改訂しています。）

①資本の保護

オーナーは長期的に価値を保つ質の高い不動産を取得することによって、投資の元金を守りたいのかもしれません。物件には高い収益は無いかもしれませんが当初の価値を保ちます。場所が良ければ追加投資をしなくても、価値が上がるかもしれません。

②キャッシュフロー

オーナーは長年にわたって定期的な収入を得るために不動産を購入します。キャッシュフローは他の投資と比べ、収益率を測ることができます。家賃表の良し悪しや市場がオーナーが受け取るキャッシュフローの質に大きな影響を与えます。

③レバレッジ

レバレッジは不動産投資の収益が借りたお金のコストより高いほうが望ましいです。レバレッジを使うことによって、オーナーは最低限の資本で物件の価値をコントロールし、増やすことができます。

④インフレヘッジ

オーナーは家賃を上げて、長期的に資産価値が上がるかもしれません。

⑤節税

オーナーは減価償却によって収益を繰り延べることを考えてます。

ここで私の少し恥ずかしいお話を一つ。

ＣＰＭを取得する前の話です。

当社で管理していた物件で30年以上入居していた方が退去することになりました。オーナー様とその息子さんとのやり取りで、私はフルリノベーションのご提案をしました。その後,何度かやり取りをして、結局他の業者で物件を売却するというお話を急にいただきました。

私としては退去されたのでお部屋をきれいにして募集をするという考えしかなかったのですが、オーナー様としては、その高額なリフォームの金額を出すなら現金化したほうが良いと考えたようです。

目標、目的を共有できなかったことが原因です。いくら良い提案をしても目標、目的に沿わない意味がないことを学びました。

私も4年前にＣＰＭを取得して、このＭＮＴ４０２を受講しました。そして、物件管理の方法が変わりました。デジタルへのシフトもありますが、まだまだアナログなところもあります。

時代の流れに寄り添いながら、オーナー様の資産の最大化を図るお手伝いを目一杯頑張りたいと思います。

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