賃貸物件をリフォームするためのモノサシ

管理物件のお申し込みをいただき無事、契約終了しました。前入居者様は２０年以上入居されていました。

キッチン、ユニットバスは使える状態ですが、陳腐化しているためオーナー様に交換をご提案。

キッチン、ユニットバス（バストイレ別）のみ交換で110万かかりました。さらに、その他の内装リフォーム（壁紙交換・ペンキ塗りなど）で80万円。

計190万ほどかけて募集賃料は家賃84,000円。リフォームが完成してから３週間で契約になりました！(^○^)

もし、キッチン・ユニットバスを交換しないで内装リフォームのみで募集していたら、最大家賃は78,000円だと思います。

さらに陳腐化した状態で募集した場合、空室期間も長引くためオーナー様の損失もあったと思います。

（空室は３か月くらいでしょうか。）

水回り工事の判断を利回りで表記すると

となります。

 

つまりキッチン、ユニットバスを交換することで110万円をかけた投資効率の利回りは6.54％　になります。

その際の判断基準としてリフォームした時の利回りと、もし物件を売った場合の利回りを比べてリフォームした利回りが高ければ、おススメしています。

売却時の想定の利回りは田町周辺ですと4.0％になります。

 

そうすると4.0％＜6.54％とリフォームをしてもよい合格ラインになります！(^○^)

 

そして、ポータルサイト（スーモ）で田町エリアの物件数を調べると家賃84,000円以内の2階以上、バストイレ別は当物件を含めて3件。家賃90,000円以内の2階以上、バストイレ別は43件。

他の物件と比べて差別化できた家賃設定だったと思います。

 

今後、人口減少と建築戸数増加で空室が増え、2040年には空室率が40％になるといわれています。

戦略的にリフォーム＆家賃設定をすることが、不動産所有をするオーナー様にとっても大切になっていきます。

もし、ご不明な点がありましたら、ぜひお問い合わせくださいね。(^○^)